{"id":9546,"date":"2024-02-02T00:00:00","date_gmt":"2024-02-01T23:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cabinet-magar.fr\/actualites\/sci-et-operations-immobilieres-cest-lintention-qui-compte\/"},"modified":"2024-02-02T00:00:00","modified_gmt":"2024-02-01T23:00:00","slug":"sci-et-operations-immobilieres-cest-lintention-qui-compte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cabinet-magar.fr\/de\/actualites\/sci-et-operations-immobilieres-cest-lintention-qui-compte\/","title":{"rendered":"SCI et op\u00e9rations immobili\u00e8res : c\u2019est l\u2019intention qui compte !"},"content":{"rendered":"

Une SCI soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ach\u00e8te une propri\u00e9t\u00e9 rurale de 615 hectares qu\u2019elle revend par lots sur une p\u00e9riode de 66 ans\u2026 Ce qui suffit, pour l\u2019administration fiscale, \u00e0 consid\u00e9rer que la derni\u00e8re vente pr\u00e9sente un caract\u00e8re commercial, la rendant passible de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et de la TVA. Ce que conteste la soci\u00e9t\u00e9. Qui a raison ?<\/p>\n

Caract\u00e8re \u00ab habituel \u00bb des op\u00e9rations + intention sp\u00e9culative = IS et TVA<\/h2>\n

Une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ach\u00e8te, le lendemain de sa cr\u00e9ation, une propri\u00e9t\u00e9 rurale de 615 hectares compos\u00e9e de terres, de bois et d\u2019une maison d\u2019habitation et ses d\u00e9pendances.<\/p>\n

Dans l\u2019acte d\u2019achat, elle pr\u00e9cise qu\u2019une partie du terrain est destin\u00e9e \u00e0 la construction de 150 maisons individuelles. La majorit\u00e9 des lots par la suite constitu\u00e9s sont vendus d\u00e8s l\u2019ann\u00e9e d\u2019achat et sur une p\u00e9riode de 20 ans. 20 ans plus tard, d\u2019autres cessions interviennent.<\/p>\n

Une dizaine d\u2019ann\u00e9es plus tard encore, la SCI vend le dernier lot \u00e0 b\u00e2tir. Une vente qui attire l\u2019\u0153il de l\u2019administration fiscale qui, \u00e0 l\u2019occasion d\u2019un contr\u00f4le, consid\u00e8re que cette op\u00e9ration est de nature commerciale, rendant la SCI passible de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) et de la TVA.<\/p>\n

Elle rappelle \u00e0 cette occasion que le caract\u00e8re commercial d\u2019une op\u00e9ration suppose l\u2019existence d\u2019une intention sp\u00e9culative et pr\u00e9sente un caract\u00e8re habituel, ce qui est bien le cas ici.<\/p>\n

Et pour cause : l\u2019ensemble des op\u00e9rations r\u00e9alis\u00e9es par la SCI sur une p\u00e9riode de 66 ans traduit l\u2019intention sp\u00e9culative de la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e8s l\u2019acquisition de la propri\u00e9t\u00e9 rurale. En outre, le nombre des op\u00e9rations de vente r\u00e9alis\u00e9es et leur fr\u00e9quence caract\u00e9risent bel et bien une activit\u00e9 exerc\u00e9e \u00e0 titre habituel.<\/p>\n

\u00ab Non ! \u00bb, conteste la soci\u00e9t\u00e9 : si elle a bien proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 de nombreuses ventes au cours des ann\u00e9es qui ont suivi sa cr\u00e9ation, il s\u2019est \u00e9coul\u00e9 9 ans entre la vente litigieuse et les pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n

De plus, parce que le projet de construction de 150 maisons individuelles n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 concr\u00e9tis\u00e9 et que la vente du dernier lot s\u2019expliquait par les difficult\u00e9s financi\u00e8res de la SCI, rien ne prouve ici que les conditions d\u2019habitude et d\u2019intention sp\u00e9culative soient remplies.<\/p>\n

Une position que ne partage malheureusement pas le juge, qui rappelle que la condition d\u2019habitude s\u2019appr\u00e9cie en fonction du nombre d\u2019op\u00e9rations r\u00e9alis\u00e9es et de leur fr\u00e9quence, le d\u00e9lai de 9 ans entre l\u2019op\u00e9ration litigieuse et les ventes pr\u00e9c\u00e9dentes \u00e9tant sans incidence.<\/p>\n

En outre, l\u2019existence d\u2019une intention sp\u00e9culative doit \u00eatre recherch\u00e9e \u00e0 la date d\u2019acquisition des immeubles ult\u00e9rieurement revendus et non \u00e0 la date de leur cession. Ici, la mention dans l\u2019acte d\u2019achat de la propri\u00e9t\u00e9 rurale selon laquelle la SCI envisageait de construire 150 maisons individuelles est suffisante pour prouver l\u2019intention sp\u00e9culative \u00e0 la date d\u2019achat.<\/p>\n

Le redressement fiscal est donc maintenu.<\/p>\n

Sources : <\/p>\n