Afin d\u2019\u00e9viter des d\u00e9s\u00e9quilibres entre associ\u00e9s, la loi interdit d\u2019attribuer \u00e0 un associ\u00e9 la totalit\u00e9 du profit procur\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 ou de l\u2019exon\u00e9rer de la totalit\u00e9 des pertes. De m\u00eame, il est en principe interdit d\u2019exclure un associ\u00e9 totalement du profit ou de mettre \u00e0 sa charge la totalit\u00e9 des pertes. Des interdictions absolues ?<\/p>\n
\n
D\u00e9rogation au pacte social : oui, mais dans quelles limites ?<\/h2>\n
Le pacte social d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) pr\u00e9voit, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, une r\u00e9partition des droits des associ\u00e9s sur les pertes et gains de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Leurs droits \u00e0 ce sujet peuvent \u00e9galement \u00eatre pr\u00e9vus par un acte \u00ab d\u00e9rogatoire \u00bb au pacte social, \u00e0 condition que ledit acte soit ant\u00e9rieur \u00e0 la cl\u00f4ture de l\u2019exercice.<\/p>\n
Si ce dernier proc\u00e9d\u00e9 est utilis\u00e9, la loi pr\u00e9voit tout de m\u00eame un garde-fou : un associ\u00e9 ne peut b\u00e9n\u00e9ficier de la totalit\u00e9 du profit ou subir la totalit\u00e9 des pertes.<\/p>\n
Attribution des pertes sur 3 exercices cons\u00e9cutifs = abusif ?<\/h2>\n
L\u2019attribution de la totalit\u00e9 des pertes d\u2019une SCI sur 3 exercices cons\u00e9cutifs \u00e0 2 associ\u00e9s tr\u00e8s minoritaires sur un total de 7 outrepasse-t-elle ces principes ? \u00c9tude de cas\u2026<\/p>\n
Dans une affaire r\u00e9cemment soumise au juge, des \u00e9poux et leurs 5 enfants sont associ\u00e9s d\u2019une SCI. Le pacte social indique que les enfants d\u00e9tiennent 99 % du capital et les \u00e9poux, le 1 % restant.<\/p>\n
Trois assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales extraordinaires (AGE) se tiennent \u00e0 chaque fois avant la cl\u00f4ture de trois exercices sociaux au cours desquelles les associ\u00e9s d\u00e9cident, \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9, que les b\u00e9n\u00e9fices ou les pertes de la SCI seraient assum\u00e9s uniquement par les parents, donc par les associ\u00e9s minoritaires.<\/p>\n
Or, sur ces trois exercices, la SCI accuse uniquement\u2026 des pertes, que seuls les parents assument, conform\u00e9ment aux d\u00e9cisions prises en AGE.<\/p>\n
Des pertes que les int\u00e9ress\u00e9s d\u00e9clarent alors aux imp\u00f4ts en tant que d\u00e9ficits fonciers ce qui, m\u00e9caniquement, leur permet de r\u00e9duire le montant de leur imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n
Une man\u0153uvre qui n\u2019est pas du go\u00fbt de l\u2019administration, qui y voit l\u00e0 un contournement de la loi !<\/p>\n
Un avis que ne partage pas le juge : \u00e0 partir du moment o\u00f9 les d\u00e9cisions d\u2019AGE attribuant les pertes de la SCI aux parents associ\u00e9s tr\u00e8s minoritaires n\u2019ont d\u00e9rog\u00e9 que de \u00ab mani\u00e8re ponctuelle \u00bb au pacte social, il n\u2019y voit pas de probl\u00e8me.<\/p>\n
En cons\u00e9quence, les d\u00e9cisions d\u2019AGE sur ce point sont parfaitement licites.<\/p>\n
Source<\/span> : Arr\u00eat du Conseil d\u2019\u00c9tat du 18 octobre 2022, n\u00b0 462497<\/p>\nAssumer totalement les pertes dans une SCI : oui, mais \u00e0 quelles conditions ? <\/a>\u00a9 Copyright WebLex – 2022<\/p>\n<\/div>\n
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