{"id":10288,"date":"2024-06-03T00:00:00","date_gmt":"2024-06-02T22:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cabinet-magar.fr\/actualites\/marchand-de-biens-tout-est-question-dhabitude-et-de-speculation\/"},"modified":"2024-06-03T00:00:00","modified_gmt":"2024-06-02T22:00:00","slug":"marchand-de-biens-tout-est-question-dhabitude-et-de-speculation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cabinet-magar.fr\/de\/actualites\/marchand-de-biens-tout-est-question-dhabitude-et-de-speculation\/","title":{"rendered":"Marchand de biens : tout est question d\u2019habitude\u2026 et de sp\u00e9culation !"},"content":{"rendered":"

Une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI), soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, ach\u00e8te plusieurs biens immobiliers puis les revend, ce qui suffit, pour l\u2019administration fiscale, \u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019elle exerce une activit\u00e9 de marchand de biens la rendant passible de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Ce que conteste la soci\u00e9t\u00e9. Qu\u2019en pense le juge ?<\/p>\n

Marchand de biens : un statut, des conditions !<\/h2>\n

Une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ach\u00e8te 6 biens immobiliers et en vend 10 durant 15 ans. Parall\u00e8lement, son cog\u00e9rant, d\u00e9tenteur de 50 % des parts de la SCI, r\u00e9alise 10 op\u00e9rations immobili\u00e8res sur 14 ans.<\/p>\n

Une situation qui attire l\u2019attention de l\u2019administration fiscale : la derni\u00e8re op\u00e9ration immobili\u00e8re de la SCI suffit \u00e0 consid\u00e9rer qu\u2019elle exerce non pas une activit\u00e9 civile, mais une activit\u00e9 de marchand de biens, la rendant passible de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, et non pas de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n

Corr\u00e9lativement, l\u2019administration taxe personnellement le cog\u00e9rant au titre des revenus litigieux dans la cat\u00e9gorie des revenus de capitaux mobiliers.<\/p>\n

L\u2019administration rappelle \u00e0 cette occasion que la qualit\u00e9 de \u00ab marchand de biens \u00bb suppose que les op\u00e9rations d\u2019achat-revente d\u00e9montrent une intention sp\u00e9culative et pr\u00e9sentent un caract\u00e8re habituel, ce qui est bien le cas ici.<\/p>\n

\u00ab Non ! \u00bb conteste la soci\u00e9t\u00e9 : si elle a bien proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 des op\u00e9rations d\u2019achat-revente durant 15 ans, elle ne s\u2019est livr\u00e9e \u00e0 aucune op\u00e9ration de cette nature au titre des 5 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant la vente litigieuse.<\/p>\n

Puisque la condition d\u2019habitude n\u2019est pas remplie, la SCI n\u2019est pas un marchand de biens et l\u2019administration fiscale ne peut pas lui r\u00e9clamer le paiement de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, ni taxer personnellement le cog\u00e9rant.<\/p>\n

D\u2019autant que ses acquisitions immobili\u00e8res \u00e9taient destin\u00e9es \u00e0 de la location, ce qui exclut toute intention sp\u00e9culative, ajoute la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Contrairement \u00e0 ce que pr\u00e9voient ses propres statuts, lesquels font \u00e9tat d\u2019une activit\u00e9 commerciale d\u2019acquisition et de vente de biens immobiliers, rel\u00e8ve toutefois l\u2019administration.<\/p>\n

Sans compter que la SCI a, tr\u00e8s vite apr\u00e8s son achat, entam\u00e9 les d\u00e9marches n\u00e9cessaires pour effectuer une division parcellaire et des travaux de construction, rel\u00e8ve encore l\u2019administration.<\/p>\n

La location de 2 maisons sur les parcelles \u00e9tant sans incidence ici, l\u2019intention sp\u00e9culative est bel et bien av\u00e9r\u00e9e, estime l\u2019administration.<\/p>\n

Par ailleurs, l\u2019absence de transaction au cours des 5 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant la vente en cause s\u2019explique par la r\u00e9alisation d\u2019op\u00e9rations de division parcellaire et par le contexte \u00e9conomique, maintient l\u2019administration.<\/p>\n

D\u2019autant que 7 d\u00e9clarations d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9es au cours de cette p\u00e9riode. Le caract\u00e8re habituel des op\u00e9rations immobili\u00e8res est donc bel et bien av\u00e9r\u00e9 ici.<\/p>\n

Ce que confirme le juge : tout prouve ici que la vente litigieuse s\u2019inscrit dans le cadre d\u2019op\u00e9rations commerciales exerc\u00e9es \u00e0 titre habituel et l\u2019intention sp\u00e9culative de la SCI est sans appel.<\/p>\n

Le redressement fiscal est donc maintenu.<\/p>\n

Sources : <\/p>\n